Hva skal til for at banken din skal kunne gi deg lånet du trenger for å finansiere boligdrømmen?

– En rådgiver må alltid forholde seg til Finanstilsynets retningslinjer og bankens eget regelverk for forsvarlig utlånspraksis. Bankens kredittpolicy ligger selvsagt nært opp til disse retningslinjene, men det er naturligvis også mulighet for våre rådgivere å utvise et visst skjønn, sier kommunikasjonsrådgiver Vidar Korsberg Dalsbø i DNB.

Lån til bolig er en del av bankens kjernevirksomhet, og Dalsbø understreker at DNB strekker seg så langt som mulig for å hjelpe kunder både med mellomfinansiering og lån til bolig.

– Vi følger også opp kunder som har fått avslag med råd om hvordan de kan spare opp nok egenkapital slik at de kvalifiserer til å få lån, sier han.

Bruk av skjønn

Regjeringen la mandag frem en boligpakke som skal dempe gjeld- og prisveksten i det norske markedet. Pakken er todelt – på den ene siden skal regjeringen gjøre det lettere å bygge nye boliger, og på den andre strammer de inn noe på utlånspraksisen. Blant annet kreves det nå at du som boligeier betaler avdrag på lån som utgjør mer enn 70 prosent av boligens verdi. Fortsatt får imidlertid bankene muligheten til å utvise skjønn i utlånspraksisen.

– Det er sunt og godt bankhåndtverk og god rådgivning som ligger til grunn når et nytt lån innvilges. Hvis vi skulle gi lån til en kunde som ikke har mulighet til å betjene lånet, så gjør vi både oss selv og kunden en bjørnetjeneste, mener Dalsbø.

Hvor mye du kan låne til boligkjøp vil alltid være avhengig av hvor mye du har i inntekt og hvor mye du har i lån fra før, og det som er helt sentralt for rådgiveren er å se på er kundens betalingsevne.

Et sentralt spørsmål er hvor mye kundens økonomi tåler, ikke bare i dagens situasjon, men også hvis renten skulle stige eller andre hendelser skulle inntreffe.

6514992869_d7207ac702_z
KOMMUNIKASJONSRÅDGIVER: Vidar Korsberg Dalsbø

Betjeningsevnen

Når det gjelder betjeningsevne, baseres låntagers utgifter på et gjennomsnittlig budsjett som Statens institutt for forbruksforskning (SIFO) har utarbeidet. Finanstilsynet har sagt at det er «konkrete likviditetsvurderinger av kunden som er den metoden som gir et mest mulig riktig bilde av betjeningsevnen».

Dette betyr at dersom SIFO-modellen gir negativ likviditet, som taler for avslag og skal gi fraråding, så er det en mulighet å gå nærmere inn på kundens faktiske inntekter og utgifter – og forventet utvikling i disse – for å vurdere om kunden likevel kan få innvilget lånet.

– Alle låntakere må legge ved kopi av lønnslipper for de siste 2 månedene, samt siste års godkjente selvangivelse i lånesøknaden. Det gir oss en god totaloversikt over kundens økonomi, forklarer Dalsbø.

I tillegg vil eventuelle ekstrainntekter og forventet inntektsutvikling kunne legges til grunn. Det er opp til kunden å dokumentere eller belyse dette slik at det kan telle positivt i lånesøknaden.

– Eksempler her kan være at mye av lønnen er bonusbasert og at utbetaling skjer mot kvartalsregnskap eller årsregnskap, og at lønnslippen for de siste månedene derfor ikke viser den reelle lønnen. Rådgiver kan også ta med hvilke type utdanning kunden har, for eksempel hvis det er stor sannsynlighet for betydelig lønnsøkning i løpet av karriereløpet. Det er også muligheter for å se på utleie av rom/hybel, eller andre inntektsmulighet som kan telle positivt, forklarer han.

Når man ser på totaløkonomien, vil også evt. besparelser man kan oppnå målt opp mot SIFO-modellen kunne bli tatt med. Et eksempel på dette kan være at man ikke trenger bil fordi man kjøper en bolig som ligger nært jobb.

Mange får foreldrehjelp

Finanstilsynet gir åpning for at avvik i forhold til krav om betjeningsevne og belåningsgrad hvis det kan begrunnes med tilleggssikkerhet eller en «særskilt forsvarlighetsvurdering». For unge låntakere er det gjennom dette punktet at en vurdering av foreldrene kommer inn. Får man foreldrene inn på sikkerhetssiden, så gir det betydelig drahjelp.

– Det er i dag svært vanlig å få hjelp fra foreldre ved etablering, og denne trenden har forsterket seg de siste årene.  Men dette skaper jo også en del sosiale ulikheter: For to unge boliglånssøkere som utdanningsmessig og inntektsmessig stiller helt likt, vil man kunne komme i en situasjon der foreldreøkonomien vil kunne være helt avgjørende for hvem som får lån og ikke får lån. Det er flere måter som foreldre og besteforeldre kan hjelpe.

Dalsbø ramser opp følgende eksempler:

Privat lån

Arveavgiften ga tidligere begrensninger på private lån fra foreldre til barn, men nå som begrensningene er borte står du fritt til å gi lån til barna. Velger du et privat lån kan dere selv bestemme hvor mye barnet skal betale i måneden og om det skal være rentefritt. Har du bestemt deg for å hjelpe barnet ditt med et privat lån bør dette skrives ned i en låneavtale, som senere bør tinglyses. Da vil foreldrene, som banken, ha pant i boligen.

Tilleggssikkerhet i egen bolig

Foreldre kan ta tilleggssikkerhet i sin egen bolig. Det betyr at foreldrene er medansvarlige for den delen av lånet de har stilt sikkerhet for. Klarer ikke barnet å betale, tar foreldrene over ansvaret. For å sikre beløpet det kausjoneres for, bør låntager forsikre seg ved død og uførhet. Kausjon bør betales ned så raskt som mulig.

Medlånetaker

Hvis barnet ikke får lånet alene, kan foreldrene stille som medlånetakere. Da er begge parter ansvarlig for gjelden. Eierandelen må tinglyses. Dette er ikke å anbefale som en varig løsning.

Begynn sparing tidlig

Foreldre og besteforeldre kan opprette barnas boligkonto, en sparekonto i barnets navn som er forbeholdt fremtidig boligkjøp. I tillegg kan man hjelpe barnet med sparing i BSU, ved for eksempel å sette inn penger til jul og bursdager.

Arv og pengegaver

Foreldre og besteforeldre kan gi forskudd på arv og pengegaver skattefritt, ettersom arveavgiften forsvant i 2014. Men samtidig som arveavgiftsloven ble borte, består de vanlige arvereglene. Dermed er det en del regler som begrenser hvor mye besteforeldre og foreldre kan dele ut av sine midler, eller regler som for eksempel sier at samboere ikke arver alt.

 

 

 

Les også