FAST VS FLYTENDE RENTE: Hele lånet behøver ikke å ha fastrente, mener Børge Rogstad, leder for Risk Advisory i DNB Markets.

Kommentar / analyse: Fastrentelån er ikke et veddemål mot banken og kan faktisk lønne seg, mener Børge Rogstad, leder for Risk Advisory i DNB Markets.

Fastrenteavtaler fremstilles ofte som et veddemål mot banken. Flere kommentatorer uttaler at banken fikk rett og kunden tapte dersom det viste seg at den flytende renten i snitt ble lavere enn den faste renten som kunden hadde bundet på. Dette er feilslutninger.

En boliglånsrente består av en markedsrente pluss en margin. Lån med flytende rente vil følge pengemarkedsrenten (tre måneders NIBOR) med en gitt margin, mens lån med fast rente på fem år settes ut ifra en fem års rente for rentebytteavtaler pluss omtrent samme margin. For banken er det marginen man lever av i begge tilfeller.

Verden er sjelden sort eller hvit, og slik er det også med fast eller flytende rente.

Bankene bruker markedet for rentebytteavtaler for å avlaste renterisikoen når man inngår et fastrentelån med en kunde. I dette markedet har man flere aktører med motgående interesser. Det er særlig livsforsikringsselskaper og pensjonskasser som bidrar med fastrenteplasseringer, siden de samlet har tusen milliarder kroner i langsiktige pensjonsforpliktelser. De har garantert sine kunder en fast minimumsavkastning hvert år. Fastrenteplassering gir forutsigbarhet for sparingen på samme måte som fastrentelån gir forutsigbarhet for lånekostnaden knyttet til langsiktige lån.

Bankene fungerer som et bindeledd mellom de som vil låse renten på sine lån og de som vil låse renten på sine plasseringer. På samme måte er bankene et bindeledd mellom importører og eksportører i valutamarkedet. Fastrentenivåene representerer ikke bankenes rentesyn, men svinger hver dag ut ifra tilbud og etterspørsel i markedet.

Forskjellen mellom en fastrente og forventet flytende rente kalles for terminpremien i finanslitteraturen. Teorien bak en slik premie er at en investor i en fastrenteinvestering vil kreve en terminpremie for å låse avkastningen sin i en lengre periode og dermed ikke bli kompensert for økt inflasjon. Terminpremien svinger imidlertid over tid og det er ikke gitt at den skal være positiv.

Den amerikanske sentralbanken har en fremoverskuende modell for terminpremien på ulike løpetider. De mener faktisk at denne premien de siste årene har vært negativ (figur 1). Akkurat nå vil en som inngår et fem års fastrentelån i dollar forvente å tjene 0,36 prosentpoeng per år. Negativ terminpremie skyldes sentralbankenes kvantitative lettelser, men også at fastrentemarkedet nå er et langt mer toveis marked enn før. Liv- og pensjonssektoren er blitt presset til å plassere en vesentlig større andel av midlene til fast rente som en følge av nye reguleringer.

NEGATIV TERMINPREMIE I USA. Låntager forventes å tjene 0,36 prosentpoeng årlig på fastrente. Forventet terminpremie for 5 års amerikanske fastrente. Kilde: Federal Reserve Bank of St Louis

Fastrentenivåer i Norge går i stor grad i takt med amerikanske og europeiske fastrenter. Det er gode grunner til å tro at også terminpremier i ulike valutaer dermed går i takt. Det er ikke gitt at det er en premie for de som ønsker å binde renten på lån i Norge i dag, selv om det har vært en premie i markedet tidligere. Det er heller ikke opplagt at liv- og pensjonssektoren som plasserer fast til enhver tid skal motta en premie. Disse aktørene har også en risiko som de skal sikre seg mot.

Alle prognoser og modeller for fremtidig rente fra Norges Bank og ulike makromiljøer er kun anslag på fremtidig rente. Det samme gjelder implisitt fremtidig rente som kan leses ut av markedsdata. Hva som faktisk vil skje med renten vet ingen. Usikkerheten i fremtidig rente er derfor betydelig. Tenk gjerne selv på om du i 2008 med styringsrente på 5,75 prosent skulle spå renten i 2018. Ville du da gjettet 0,75 prosent?

At verden er usikker viser også Norges Bank i sin Pengepolitiske rapport. Norges Bank sier at de tror styringsrenten ved utgangen av 2021 er 2,1 prosent, men at det er 5 prosent sannsynlighet for at styringsrenten da er over 4,7 prosent (figur 2). Dette tilsvarer boliglånsrenter på seks til syv prosent. Kanskje skal man gjøre en vurdering av hvordan ens egen økonomi ser ut i et slikt scenario?

FREMTIDIG RENTENIVÅ ER USIKKERT. Norges Banks styringsrente med usikkerhetsvifte. Kilde: Norges Bank Pengepolitisk rapport 3-2018

Verden er sjelden sort eller hvit, og slik er det også med fast eller flytende rente. Hele lånet behøver ikke å ha fastrente. De aller fleste store selskaper i Norge har en klar strategi knyttet til andel fastrente. Eiendomsselskapet Entra har i sitt finansreglement at de til enhver tid skal ha minst 50 prosent av gjelden til fast rente. Entra har i dag 51 prosent fastrente, og det som er bundet har en snittløpetid på cirka syv år.

Norges Bank signaliserer seks nye rentehevinger de kommende tre årene og åpner for scenarier med betydelig større renteoppgang enn dette. Både private låntagere og foretak burde trolig tenke som Entra og ha en miks av fast og flytende rentene slik at man ikke blir like utsatt om rentene skulle stige.

Les også